http://pelin.profil.bz

GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ MEVZUATLAR

• Apartmanın bahçesi otoparka dönüştürülebilinir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır.Ancak kat malikleri birleşerek karar verirlerse mümkün olabilir.

• Çekme kat imar affından yararlanabilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gerekir.Bu özelliklerden uzak çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz.Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

• Pencere kapı haline dönüştürülebilir mi?
Hiçbir durumda projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez.Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından,plana aykırı yeri bile değiştirilmez.

• Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi arttırılabilir mi?
Evet,çekme kata muvaffakat verilmesi,kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de içerir.

• Boş olan konut için asansör tamir parası verilir mi?
Konutun boş olup olmaması,kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez.Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

• Soğuk hava deposu için kalorifer parası verilir mi?
Eğer söz konusu bölüm,projede soğuk hava deposu olarak geçmiyor ise sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.

Alım Satım ve Tapu İşlemleri

• Tapu sicil müdürlüklerinde işlem nasıl yapılır?
Taşınmazın sahibi, yapmak istediği işlem icin gerekli belgelerle önce Tapu Sicil Müdürü'ne başvurur. (gerekli belgeler şunlardır, tapu aslı veya sureti, vekaletname ile iş görülüyor ise aslı veya sureti, nüfus cüzdanı aslı, veraset ve intikal işlemi yapılacak ise veraset ilamı ve ilişik kesmi belgesi vs) Tapu Sicil Müdürü talebin bizzat hak sahibinden geldiğini belirledikten sonra başvuru fişini düzenleyerek işlemi ilgili memura havale eder. İlgili memur, ibraz edilen belgeleri, tapu sicilini, vs inceleyerek, işlemin yapılmasından kanunen bir sakınca ve eksik belge olmadığını tesbit ettiği taktirde, gereken tapu harcını hesaplayarak T.C. Ziraat Bankası'na yatırılmak üzere tahakkuk makbuzunu talep sahibine verir. Döner sermaye makbuzunu keserek tahsil eder. Tapu harcının bankaya yatırılıp makbuzunun memura ibrazından sonra ,işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmesi gerekiyorsa (örnek satış senedi) düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürünün huzurunda tarflara okunur,bir isteklerinin olup olmadğı, satıcının parısını alıp,almadığı sorulur. Tarafların rızasıyla resmi senet imzalanır. Resmi senedin alt kısmında isimlerin yazlı olduğu yere taraflar kendi el yazılarıyla "okudum" diye yazar ve imzalarlar. Ayrıca karşı tarafın fotoğrafının üzerine açıktan başlayıp fotoğrafın üzerine gelecek şekilde imza atarlar. Okuma yazma bilmeyenlerin olması halinde, resmi senet yüksek sesle okunur. Okundu ibaresi yazılarak şahsın parmak izi alınır veya mühürü basılır. Bu durum, iki tanığa tasdik ettirilir. Onların da imzaları alınır. Tapu Sicil Müdürü'nün kontrol ve imzası da tamamlandıktan sonra, işlemin niteliğine göre (tapu senedi, ipotek belgesi, vs) belgesi hak sahibine verilir.

• Evcil hayvanlar evde beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği halde evcil hayvan beslenemez.Yönetim planında hangi tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile tesbit edilebilir.

• Apartman yönetimde kaç kişi bulunur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planıyla tesbit edilir.İki ihtimal vardır;ya yönetici adı altında bir kişi ya da yönetim kurulu adı altında üç kişi seçilir.

• Kiracılar yönetici olabilir mi?
Kat mülkiyeti kanununa göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir.Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.Şayet yönetim planına,yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konulmuş ise kiracı yönetici seçilemez.Eğer böyle bir hüküm konulmamış ise kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olması bile mümkündür.Böyle bir hüküm bulunduğu takdirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir,vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz.Ayrıca kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

• Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl taksim edilir?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl taksim edileceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır.Açık hüküm yok ise kapıcı,bahçivan,bekçi,kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür.Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür.Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir.Çünkü arsa payı raiç bedeller üzerinden hesaplanır.Örneğin;8 katlı bir apartmanın 3,4ve 5. katları diğerlerinden daha pahalı olabilir,buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir.Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

• Birden çok bloktan oluşan binalarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
Şayet apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir.1,2 veya 3.blokta yapılan bir tamiratın masrafı tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.Ancak bu durum anlaşmazlıklara sebebiyet verir.Bu gibi durumların önüne geçilmesi için sadce bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı konusu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

• Apartman kat maliki diğer apartman sakinlerini rahatsız ediyor ise ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.Şayet taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka konudan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir.Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir.Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır.Bu şekilde Sulh Ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu gözönünde bulundurulduğunda kat mülkiyeti kanununun 25.maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek raiç bedeli üzerinden satın alınması da mümkündür.

• Binadaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir.Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir.Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacak ise oy çokluğu yeterli değildir,oy birliği gerekir.Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

• Ev sahibi kiracısını ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır.Şehir merkezinde normal bir evde oturan davacının ihtiyacının,zorunlu olduğundan söz edilemez.Kiralayanın halen oturduğu ev kalite ya da alan bakımından kiracısının dairesi ile karşılaştırılır,dava konusu yerin özellikleri üstün ise tahliye kararı verilir.

• Kiranın fazlalığı tahliye sebebi midir?
Kiranın zamanın iktisadi koşulları karşısında aşırı yüksek olması "akdin icrasını tahammül edilemez hale getiren sebepler" arasında sayıldığından sözleşmenin bitiminde kira tesbit davası açılabileceği gibi sözleşmenin sona ermesinden evvel de bedele ilişkin hükümlerin günün koşullarına göre değiştirilmesi ilgili mahkemeden istenebileceğinden,kira bedelinin yüksekliğinden ötürü sözleşmenin feshi davası açılamaz.Ancak ilk sözleşmenin süresi sona ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise sözleşmenin feshi mümkündür.

• Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüd ihtarı tahliye sebebi midir?
Kontratta kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi;bu şahsa alacaklılık ve kiralayanlık hakkı vermez.Bu şahsın çektiği temerrüd ihtarı davayı etkilemez.

• Kira tesbiti nasıl yapılabilir?
Yeni dönem ücretini taraflar anlaşmayla saptayamadıkları durumlarda davacı kiranın tesbiti için mahkemeye başvurabilir.Mahkemenin usulü ise mahallinde keşif yapmak,kira parasının raiçini hesaplamak,hakkınca uygun bir kira takdir etmektir.

• Kiracının kendi evi olmasına rağmen bir başka evde oturuyor ise hangi durumlarda tahliye ettirebilirsiniz?
Aynı belediye hudutları içinde kiracının oturulabilecek bir evi bulunması tahliye sebebidir.Fakat kiracının bu evinin kullanılabilir durumda olması gerekir.Bahse konu evin kiracının sosyal konumuna uygunluğu göz önüne alınır.